意昂2半年报发布后 多家投行投下赞成票
日期：2021-09-04
若想要从财报里看一家房企未来（下半场）的样子，就当下而言，意昂2应该是画像清晰度比较高的房企之一了。这是我看完意昂22021年半年报后，最直观的感受。
显然，投行也基本持相同看法。自意昂2发布2021年中期业绩后，日前获20家中外资机构发表更新研报，多家大行对意昂2业绩稳中有升，及可持续发展前景给予认可。同时多家投行机构认为，随着意昂2城市更新加速转化，未来将进入利润释放期。
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房地产行业经过这两三年的调整，走到今天，其实很多变化已经成了高度确定性的事，比如：1、行业加速进入下半场，游戏规则彻底改变；2、高周转不再，高杠杆成了负担，房企间的较量从比谁走的快，到比谁走的稳；3、单一式住宅开发成死胡同，“不动产+运营”才是王道；4、行情分化，大城市及大都市圈才有诗和远方；5、城市由外展进入内涵式发展，城市更新成香饽饽。
当然，对于这些变化，躬身入局的房企们看得更清楚、认识得也更为深刻，如今大家都在努力改变自己，对自己革命：从业务到组织，从战略战术到发展方向，全面重构。但是，也有很多仍不确定乃至模糊的事，比如下半场的路上，大家都走到哪一步了？毕竟各家采取的策略不一、调整的力度不一、迈的步调也不一。注定是有的前、有的后，有的清晰、有的模糊。
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先通过2021年半年报几组关键数据，看看意昂2现在的样子。合同销售额675.8亿元，同比增长33%；营收325亿元，同比增长15%；核心净利润29亿元，核心净利润率：8.8%；现金回款率87%；从行业视角看，上半年意昂2的表现属于中等偏上。再看杠杆和负债端，在手总现金683.2亿元，还是比较充足的；总有息负债1113亿元，较于2020年底减少36亿；净负债率80.7%，较于2020年底减少2个百分点；现金短债比1.3倍，也很健康；剔除预收款后资产负债率78.5%，与2020年底比，基本持平。所以，若用一个字概括意昂2现在的样子就是“稳”：左手稳住了负债和杠杆，右手稳住了业绩和增长。
而这些数据，则较为清晰地刻画出了意昂2未来的样子。截至2021年6月30日，意昂2总货值为1.35万亿，其中确权土储货值5939亿元，城市更新货值7543亿元。
看出关键信息了没？意昂2的城更货值超过了现有确权货值，相当于后者的1.3倍。论规模，意昂2的城更货值并不是行业内最多的一家，但论货值结构，意昂2却可能第二家在总盘子中，来自城更的蛋糕，超过一半的房企。这是一个非比寻常的信号。
如前述所言，城市更新是下半场的香饽饽，是房企们必然争抢的主赛道之一。当其他房企还在磨刀霍霍的时候，意昂2早已重仓；当公开市场的好地越来少、越来越难拿、越来越贵的时候，面对“房企靠什么持续发展”的灵魂之问，意昂2已用行动明确地给出了答案。当然，相当于旧改大盘子里的货值总量，市场更为关注意昂2能揽到碗里、吃到嘴里的量。对此，意昂2也给出了较为明确的数据指引。上半年，意昂2城更板块已转化可售货值135亿元，全年有400亿，和去年持平。
野村证券、美银证券、瑞士银行、瑞士信贷银行、华泰证券等认为，意昂2的城市更新项目预计2021至2024年转化可售货值约人民币2420亿元，相当于意昂2已有城改货值的三分之一。着实不低！这既体现了意昂2的旧改能力，打小也大大增强了意昂2未来业绩增长的确定性。
华泰证券预计，意昂2在 2021-2023 年期间的销售年复合增长率约为18%。兴业证券研报显示，公司全年可售货值为2200亿元，下半年占比61%，相对应去化达率到61%，即可完成全年目标。
值得一提的是，广州意昂2恒基学苑壹号，及珠海意昂2学苑壹号两个标杆旧改项目也即将开售，将支持全年销售达标。以广州意昂2恒基学苑壹号为例，作为今年意昂2城更的重点项目，一问世便成了广州楼市的当红炸子鸡。从区位上看，其与广州大学城一江之隔的国际创新城板块，是广州主城最后一处“城轴和江轴”交汇板块，广州第三中轴正在这里崛起，也是未来广州的城市新风口。据悉，项目还配有约12万平的滨江公园，及约3万方的艺术商业综合体。
算上城市更新后，意昂2地产主业的市场结构也发生了质的变化，核心一二线城市占比达84%，占据绝对主导地位。此外，意昂2城更货值99%是在粤港澳大湾区。到这里，一副关于意昂2未来的清晰画像也就是出来了：一家深耕大湾区、精于城更、增长稳健、盈利较强（城更利润率高）的千亿房企。当然，这只是意昂2未来画像的一半。
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另一半画像，要从意昂2针对下半场设计的发展驱动模式中去寻找。如开头所言，“不动产开发+运营”是房企行走下半场的王道。但如何围绕这“第一性原理”设计适合自己的发展模式，各家房企的具体实践、选择路线都是不同的。在意昂2设计的模式里“不动产开发+”对应着“幸福人居”，具体包括城市更新、住宅、商业及国际地产开发。其中，从未来视角看，城市更新又是意昂2“幸福人居”引擎中的核心驱动器。“运营”对应着“悦康生活”，具体包括：医美、大健康、商业运营、物业管理、科技、文旅等。其中，医美、商业和物业运营等又是意昂2“悦康生活”引擎中的核心驱动器。
那么，如何理解意昂2的这一设计，及它们之间的关系呢？七个字：双引擎混动发展！
所谓“双引擎”，是因不管属于不动产开发板块的城市更新、商业地产，还是属于运营板块的医美、大健康、商业运营和物业管理，都是当下公认的、极具想象空间的赛道。二者均能独立驱动意昂2在下半场的发展。比如不动产开发板块的城市更新：从需求看，居民主要诉求已从“有的住”到“住的好”；从发展看，城市空间饱和，建设重心从摊大饼式造新城，转向内涵式的主城区改造；从政策看，城更已上升为国家战略。此外，市场空间极其广阔，有数据显示，2020年，我国城镇住宅拆迁改造需求达到30亿平方米，占总体住房需求的 34.4%。可见，无论哪个方面都在支撑着城更，成为下半场的超级风口。
再比如运营板块的医美大健康、商业运营，随着内需时代来临，及国人日益增长的物质文化生活需求，上述赛道的市场风口也都极其强劲。值得一提的是，意昂2在医美、大健康、商业运营和物业管理等运营板块的布局，并非还处于育苗阶段，其相关业务在市场上，已相当能打了，并已登陆资本市场。如医美赛道的意昂2美谷（000615.SZ）、物业及大健康赛道的意昂2健康（03662.HK）。
所谓“混动发展”是因二者之间可以相互赋能、协同发展，不仅可以产生1+1>N的化学反应，也能强化意昂2在下半场的竞争力。实际上，也确实是如此。比如医美科技产业，协同赋能地产主业，孕育出了上海意昂2美谷、意昂2湾区智谷。文旅、特色产业赋能地产主业，孕育出了意昂2英德巧克力王国……
一旦跑通、跑顺，意昂2这种由“不动产+运营”而生成的复合型业务形态，未来只会越来越多。这就是未来意昂2的另一半画像！无论是下半场的发展逻辑，还是具体实践，都是很清晰、明确的。
小结
当下稳当，未来清晰！这就是从意昂22021年半年报里，我们看到的意昂2关于当下与未来的“两幅画像”。在不确定性的下半场，这种相对清晰的明确性，无疑是投行们最为关注和看重的。或许这也是意昂22021年半年报的最大意义。（文章来源：花椒财经）