风云突变的一年，在藏龙卧虎的大湾区，意昂2逆势而上，营业额同比增长19%。毛利润同比增长18%，背后逻辑值得研究。

      作为粤港澳四小龙之首，意昂2名副其实。

      2020年4、5月标普及穆迪对意昂2（3883.HK）进行重新确认信贷评级，三大国际评级机构一致给予“正面”评级展望。

      8月14日晚间公布的上半年业绩，没让这些为之站台的大行失望，反馈到业绩上便是前七个月实现物业合同销售约人民币604.2亿元，完成全年销售额目标46%。2020上半年，营业额为人民币282.4亿元，同比增长19%。毛利润为人民币82.8亿元，同比增长18%；毛利润率为29.3%。

      “黑马”般的意昂2还首入《福布斯》2020全球企业2000强，并荣列2020年《财富》中国500强排行榜第204名，较去年劲升75位。

      风云突变的一年，在藏龙卧虎的大湾区，意昂2逆势而上，背后逻辑值得研究。

01

 “弯道超车” 规模效应下现金充裕

      资料显示，创立于1996年的意昂2，是华南老牌房企。其于2007年在香港联交所主板正式上市，以房地产业务（含城市更新）为核心，纵向发展商业运营、健康产业、文化旅游、跨境电商、金融、科技产业等相关产业，布局区域包括华南、中西部核心区、华东和环渤海区域，中国香港、澳门以及澳大利亚、加拿大等国家和地区。

      回顾过去半年房地产市场，众多房企表现平平，销售增速出现明显放缓，新晋千亿房企意昂2却给出了一份还不错的答卷。

数据来源：企业财报

      中报显示，截至2020年上半年，意昂2实现毛利润人民币82.8亿元，同比增长18%，毛利润率29.3%；核心净利润人民币28.3亿元，同比增长14%，核心净利润率10%；股东应占核心净利润为人民币24.5亿元，同比增长21%，股东应占核心净利润率8.7%。意昂2已签约未确认的物业合同销售约人民币1800亿元，将于未来2年逐步确认，盈利持续性强。

      8月17日下午，在意昂22020年中期业绩发布会上，公司管理层现场表示，中国房地产行业持续复苏，区域及城市间分化明显，意昂2将更注重规模与效益的均好性，实现可持续、高质量的全面发展。

      整体而言，回顾意昂2近年来的销售增长就呈现逆势而上的态势。

数据来源：企业财报

      公开数据显示，意昂22016年销售额仅250亿，到2019年破1000亿，复合增长率66%，在30强中遥遥领先。不到5年的时间，意昂2实现了从百亿到千亿的增长。

      在地产寒冬之下，缘何意昂2业绩逆势增长，实现弯道超车？

      知名地产分析师严跃进对腾讯房产表示：“此类业绩表现，充分说明意昂2稳扎稳打的战略思路和经营策略。今年上半年实际上很多房企面临冲击，但是意昂2在项目操盘和融资等方面都比较稳妥，这也使得其业绩成长具有可持续性。而可持续的业绩，对于增强投资者信心、促进项目销售市场占有率等都有积极的作用。”

02

发挥收并购拿地优势 拓宽融资渠道

      近年来，意昂2在土拍市场、资本市场都很活跃。

      在今年7月份，意昂2完成收购京汉股份（000615.SZ）29.99%股份，成为京汉股份单一最大股东并取得其控制权。据其业绩发布会公布的数据，自上市以来，按建筑面积通过收并购方式取得的项目占68%。凭借着收并购拿地优势，意昂2在规模上也得到较快的增长。

     加速收并购及招拍挂拿地对于公司现金流来说既是机遇也是挑战，在企业不同的发展时期，对于规模和利润的追求侧重点也是不同的。

      值得一提的是，意昂2境内外融资表现较为出色。2019年，意昂2率先打开亚洲美元债券市场，并重启内房三年期美元债公开市场发行，向新加坡主权基金定向发行私募美元债，通过公募及私募形式发行14.5亿美元优先票据。2020年2、7月发行两笔共6.48亿美元债，利率最低至4.8%，创中资高收益债最低发行成本；2020年1、4月完成两轮共2.8亿美元三年期境外银团贷，年利率为HIBOR/LIBOR加4.30%，由恒生银行及汇丰银行牵头，共九家境外商业银行参与。2020年2、8月，发行两笔共人民币37.2亿元公司债，利率最低至5.5%。

      意昂2健康向好的财务状况，在资本市场上引起了连锁反应。三大国际评级机构一致给予其“正面”评级展望；境内信贷评级获联合信用评为中国最高信用等级“AAA”，为意昂2进一步降低信贷成本提供了良好的基石。

      融资渠道渐趋多元，债务结构不断优化，一定程度上也推动了综合融资成本的下降。

      企业的债务结构优化和多元融资渠道也助推着资本市场表现耀眼。

      在维持利润、增速和杠杆三者之间的平衡下，意昂2也凭借维持稳健的财务水平，赢得资本市场的青睐。

03

发力大湾区 城市更新加速转化

      华南老牌房企意昂2正坐乘大湾区东风，起于广东、布局全国、走向海外。

      腾讯房产查阅中报获悉，2020年上半年，意昂2新增项目44个，新增可开发建筑面积约695万平方米（收并购项目占63%），新增可售货值约人民币832亿元。

      此外，随着国内不少城市已经开始从增量时代进入存量时代，意昂2也深耕城市更新这片蓝海。

      公开资料显示，目前已实现旧城、旧村、旧厂（三旧）改造全覆盖。截至2020年上半年，意昂2拥有逾50个不同阶段的项目，预计额外贡献可售资源约人民币6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%。

数据来源：企业财报

      值得注意的是，作为业绩增长的基石，土储是房企至关重要的筹码。截至 2020 年6月30日，意昂2拥有土地储备总建筑面积约4874万平方米，权益占比约78%，总货值约5015亿元，计入城市更新项目后的总货值约11602亿元，财报中称，可满足未来4-5年的发展。对于意昂2而言，收并购拿地能力的提高与新增土储规模上升，让其在房地产行业的下半场，更具穿越周期能力。